Budowa domu to marzenie wielu osób. Zdarza się jednak, że z różnych powodów rozpoczętej inwestycji nie udaje się dokończyć. Co można zrobić w takiej sytuacji? Dom w trakcie budowy można sprzedać, trzeba tylko pamiętać o niezbędnych formalnościach.
Czy można sprzedać dom w trakcie budowy?
Budowa domu wiąże się z wysokimi kosztami, a w ostatnim czasie rynek budowlany zmagał się z rosnącymi cenami materiałów budowlanych, wyższymi kosztami robocizny, inflacją. Dla niektórych inwestorów indywidualnych nagły wzrost kosztów budowy może okazać się przeszkodą nie do pokonania. Czasem, jeśli nie ma możliwości dokończenia budowy, nie pozostaje nic innego, jak sprzedaż domu.
Sprzedaż domu w trakcie budowy jest możliwa, jednak obarczona jest pewnymi warunkami. Przede wszystkim należy pamiętać, że budowa musi zostać zakończona w odpowiednim terminie. Zgodnie z prawem, od momentu otrzymania ostatecznego pozwolenia na budowę, wnioskodawca ma trzy lata na rozpoczęcie inwestycji. Budowę można przerwać również na trzy lata, ale jeśli w dzienniku budowy nie zostaną wpisane żadne prace, wówczas wszystkie formalności, w tym również uzyskanie pozwolenia na budowę, trzeba będzie powtórzyć.
Jeśli w trakcie budowy pojawiają się problemy, można spróbować posiłkować się dodatkowym kredytem, szukać możliwości wykonania niektórych prac we własnym zakresie lub innych sposobów obniżenia kosztów. Czasem jednak jedynym rozwiązaniem na wyjście z kryzysu i odzyskanie wydanych pieniędzy jest sprzedaż niedokończonego domu.
Tak naprawdę sprzedając dom w trakcie budowy, sprzedajemy grunt. W ogłoszeniach o sprzedaży domów sprzedający zwykle posługują się skrótem i piszą, że przedmiotem sprzedaży jest „dom w trakcie budowy”. Z formalnego punktu widzenia znajdujący się na działce niedokończony obiekt nie stanowi odrębnej nieruchomości, a jest częścią działki, na której prowadzona jest budowa. Wniosek o wyodrębnienie samodzielnych lokali mieszkalnych składa się dopiero po zakończeniu budowy.
Wymagane dokumenty
Kupujący zainteresowany nabyciem działki z rozpoczętą budową będzie chciał uzyskać informacje na temat zaawansowania inwestycji i sytuacji prawnej nieruchomości. Sprzedający powinien zapewnić dostęp do dokumentacji, w tym do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy, jeśli zostały wydane, co dostarczy kupującemu informacji na temat zagospodarowania nieruchomości i jej otoczenia.
Kupujący powinien otrzymać numer księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, wypis i wyrys z rejestru gruntów, należy udostępnić mu pozwolenie na budowę wraz z projektem budowlanym oraz dokumentacją techniczną, żeby mógł zobaczyć, jak będzie wyglądał dom, gdy budowa zostanie zakończona. Informacji na temat etapu, na jakim znajduje się inwestycja, dostarczy dziennik budowy, a jeśli w budynku wykonane zostały już instalacje, sprzedający powinien przekazać protokoły odbioru, aby potwierdzić prawidłowość ich wykonania. Obowiązek dokończenia budowy oraz uzyskania pozwolenia na użytkowanie będzie ciążył na kupującym, więc przed zawarciem transakcji powinien on dowiedzieć się jak najwięcej na temat nieruchomości, aby ocenić, czy jest w stanie kontynuować inwestycję.
Dom w stanie deweloperskim
Warto wiedzieć, że popularne sformułowanie „stan deweloperski” jest określeniem jedynie umownym, używanym zwykle, gdy budowa została zakończona. Wówczas co prawda dom nie jest jeszcze gotowy do zamieszkania, ale można przystąpić do jego wykończenia. Jeśli nawet tego typu określenie pojawiło się w ogłoszeniu dotyczącym sprzedaży nieruchomości, w umowie należy dokładnie opisać, jakie prace i elementy zostały już wykonane, aby później uniknąć ewentualnych sporów.
Umowa o sprzedaży domu w trakcie budowy
Sama transakcja sprzedaży nie różni się właściwie od sprzedaży innych nieruchomości. Umowa musi zostać zawarta u notariusza, a w jej treści należy jak najbardziej szczegółowo opisać wybudowane i zainstalowane przed sprzedażą elementy budynku.
Cenę ustala się zwykle na podstawie stawek za metr kwadratowy gruntu w najbliższej okolicy i dolicza się koszty poniesione w trakcie budowy. Po zakupie niedokończonego domu nowy właściciel powinien złożyć wniosek o przeniesienie na niego pozwolenia na budowę. Jeśli nie uda się wznowić budowy w ciągu trzech lat, niezbędne będzie ubieganie się o zgodę na wznowienie prac budowlanych.
Podatek od sprzedaży domu w trakcie budowy
Sprzedający nie musi płacić podatku dochodowego od osób fizycznych pod warunkiem, że od dnia nabycia gruntu do sprzedaży domu w trakcie budowy minęło przynajmniej pięć lat. Działka budowlana mogła zostać kupiona, otrzymana w spadku lub jako darowizna – w każdym przypadku obowiązuje okres pięciu lat.
Jeśli do sprzedaży dochodzi wcześniej, wówczas sprzedający zobowiązany jest do uiszczenia podatku w urzędzie skarbowym. Podatek wynosi 19 procent i liczony jest od dochodu, czyli różnicy pomiędzy ceną nabycia nieruchomości a ceną, za jaką została sprzedana. Od tej zasady jest jednak jeden wyjątek – jeśli środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną na cele mieszkaniowe i wykorzystane w ciągu trzech lat od daty przeprowadzenia transakcji zbycia nieruchomości, wówczas można skorzystać ze zwolnienia podatkowego.